افزایش اجاره بها | مستاجران به اطراف تهران می‌روند

به گزارش حدید نیوز، در حالی که پایتخت با تورم اقتصادی دست و پنجه نرم می‌کند، بازار مسکن در شهرستان‌های استان تهران شاهد افزایش چشمگیر اجاره‌بها بوده است.

بر اساس بررسی‌های اخیر از آگهی‌های منتشرشده در پلتفرم‌های آنلاین و نیز بررسی های میدانی میانگین اجاره‌بها در شهرستان‌هایی همچون فیروزکوه، دماوند، پردیس، لواسان، پاکدشت، ورامین، پیشوا، قرچک، شهرری، اسلامشهر، بهارستان، رباط‌کریم، شهرقدس، ملارد و شهریار به سطوحی رسیده که برای بسیاری از خانواده‌های کم‌درآمد، به ویژه زوج‌های کارگر، تبدیل به باری سنگین شده است.

بخش قابل توجهی از درآمد ماهانه این زوج‌ها صرف تأمین سرپناه می‌شود. با نگاهی به آمار، می‌توان دید که این افزایش نه تنها نتیجه تورم کلی اقتصاد است، بلکه تحت تأثیر مهاجرت از مرکز تهران و تقاضای بالای مسکن در حاشیه پایتخت قرار گرفته است.

استان تهران، با بیش از ۱۴ میلیون جمعیت، یکی از پرتراکم‌ترین مناطق کشور است، شهرستان‌های حاشیه‌ای آن، که اغلب به عنوان گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه برای سکونت کارگران و طبقه متوسط شناخته می‌شوند، در سال‌های اخیر با جهش قیمت‌ها روبرو بوده‌اند.

میانگین اجاره بها در لواسان متری ۲۵۰ هزار تومان
بر اساس بررسی ها، میانگین اجاره‌بها متری برای آپارتمان‌های ۶۰ تا ۱۰۰ متری در شهرستان‌های استان تهران بین ۵۰ تا ۳۰۰ هزار تومان متغیر است، این ارقام، بر پایه تحلیل بیش از ۲۰۰ آگهی فعال در مشاوران املاک در سطح استان تهران محاسبه شده و شامل ترکیبی از اجاره ماهانه و ودیعه (رهن) است، برای محاسبه دقیق‌تر، از فرمول رایج بازار مسکن ایران استفاده شده که در آن هر یک میلیون تومان رهن معادل حدود ۳۰ تا ۴۰ هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود، تا اجاره موثر ماهانه به دست آید.

در فیروزکوه، یکی از شهرستان‌های شرقی استان تهران، میانگین اجاره‌بها متری حدود ۱۷۹ هزار تومان است. برای مثال، یک آپارتمان ۶۷ متری با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۶ میلیون تومان، است.

در دماوند، که به دلیل آب و هوای کوهستانی جذابیت بیشتری دارد، این رقم به حدود ۱۷۰ هزار تومان می‌رسد؛ مثلاً واحدی ۷۴ متری با ودیعه ۳۰۰ میلیون و اجاره ۵ میلیون، کرایه می رود، پردیس، به عنوان یکی از شهرهای جدیدالتأسیس، میانگین ۱۷۰ هزار تومان متری دارد. آگهی‌هایی مانند آپارتمان ۸۸ متری با ودیعه ۵۰۰ میلیون و اجاره ناچیز ۱۰۰ هزار تومان، نشان‌دهنده تمرکز بر رهن بالا است.

لواسان، با موقعیت لوکس خود، بالاترین میانگین را با ۲۵۰ هزار تومان متری ثبت کرده، جایی که آپارتمان‌های ویلایی با ودیعه‌های میلیاردی غالب هستند.

در جنوب و جنوب‌شرقی تهران، پاکدشت میانگین ۸۵ هزار تومان متری دارد؛ مثلاً آپارتمان ۷۰ متری با ودیعه ۲۰۰ میلیون رهن کامل می شود، ورامین و پیشوا، با میانگین ۱۸۴ هزار تومان، گزینه‌های معقول تری هستند. در ورامین، واحدی ۱۲۰ متری با ودیعه ۶۷۰ میلیون و اجاره ۲ میلیون، محاسبه می‌شود.

اجاره مسکن در پاکدشت ۴۵ درصد درآمد یک خانواده کارگری

قرچک نیز حدود ۱۶۵ هزار تومان متری است، با آگهی‌هایی مانند ۱۰۰ متری با ودیعه ۳۰۰ میلیون و اجاره ۷.۵ میلیون. شهرری، به عنوان دروازه جنوبی تهران، میانگین ۲۳۰ هزار تومان دارد؛ آپارتمان ۶۵ متری با ودیعه ۵۰۰ میلیون، اجاره می رود.

در غرب و جنوب‌غربی، اسلامشهر با میانگین ۱۱۰ هزار تومان متری، شامل واحدی ۶۸ متری با ودیعه ۱۵۰ میلیون و اجاره ۳ میلیون است، بهارستان حدود ۲۰۰ هزار تومان، با آپارتمان ۷۵ متری و ودیعه ۵۰۰ میلیون. رباط‌کریم ۱۶۶ هزار تومان، مثلاً ۶۳ متری با ودیعه ۳۵۰ میلیون. شهرقدس (قدس) میانگین ۲۰۰ هزار تومان دارد؛ آپارتمان ۶۰ متری با ودیعه ۳۰۰ میلیون و اجاره ۳ میلیون، متری ۸۳ هزار تومان. ملارد و شهریار، با میانگین ۲۰۰ تا ۲۳۰ هزار تومان، شامل ۱۰۵ متری در شهریار با ودیعه ۵۰۰ میلیون و اجاره ۹ میلیون.

میانگین کلی اجاره‌بها متری در این شهرستان‌ها حدود ۱۶۹ هزار تومان است. برای یک آپارتمان متوسط ۷۰ متری، این به معنای اجاره ماهانه موثر حدود ۱۲ میلیون تومان است (با در نظر گرفتن تبدیل رهن). حالا، این رقم را با حداقل دستمزد مقایسه کنیم. بر اساس مصوبه شورای عالی کار، حداقل دستمزد ماهانه کارگران در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۰ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان و دریافتی یک کارگر متاهل با یک فرزند ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است، بنابراین، اجاره ۱۲ میلیون تومانی برای یک واحد ۷۰ متری ۷۸ درصد درآمد آنها را می‌بلعد.

برای مثال، فرض کنید زوجی کارگر در پاکدشت با ارزان ترین قیمت در استان تهران زندگی می‌کنند. با میانگین اجاره متری ۸۵ هزار تومان، یک آپارتمان ۸۰ متری با ودیعه ۲۰۰ میلیون و اجاره یک میلیون، اجاره موثر حدود هفت میلیون تومان می‌شود (با تبدیل رهن به اجاره). این رقم ۴۵ درصد از درآمد ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی آنها را تشکیل می‌دهد، که بیش از استاندارد جهانی ۳۰ درصد است و خانواده را در معرض فقر قرار می‌دهد.

در لواسان، جایی که اجاره متری ۲۵۰ هزار تومان است، یک واحد ۶۰ متری می‌تواند تا ۱۵ میلیون تومان هزینه ماهانه داشته باشد، که کل درآمد زوج را مصرف کند، وضعیتی که عملاً سکونت در آنجا را برای کارگران غیرممکن می‌سازد.

خروج اتباع غیرمجاز، فشار بر بازار اجاره را کاهش داد اما کافی نیست
رئیس اتحادیه مشاورین املاک ورامیناین افزایش اجاره‌بها، که نسبت به سال گذشته حدود ۳۰ تا ۵۰ درصد رشد داشته، نتیجه عوامل متعددی نظیر تورم عمومی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تقاضای بالا از سوی مهاجران داخلی دانست و افزود: بدون مداخله دولت، مانند طرح‌های مسکن حمایتی یا کنترل اجاره‌بها، حاشیه‌نشینی و مهاجرت معکوس به روستاها افزایش خواهد یافت.

ابوطالب شیرکوند گفت: هرچند با خروج اتباع غیرمجاز، فشار بر بازار اجاره کاهش یافته و فرصتی برای تنفس مستاجران ایجاد شده است، اما عوامل دیگر همچنان سبب افزایش قیمت ها شده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز اظهار داشت: قیمت مسکن در مناطق جنوب تهران طی ماه‌های گذشته ۵ تا ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع افزایش یافته که بر بازار اجاره تأثیر گذاشته است.

کیانوش گودرزی گفت: تورم عمومی اقتصاد کشور به عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش قیمت اجاره در اطراف تهران عمل می‌کند، زیرا هزینه‌های ساخت و نگهداری مسکن را بالا برده و مالکان را به جبران آن از طریق اجاره‌بها وادار می‌سازد.

وی گفت: افزایش تقاضای فصلی در ماه مهر، به ویژه به دلیل جابجایی دانشجویان و خانواده‌ها، فشار بر بازار اجاره را تشدید کرده و منجر به رقابت بیشتر و رشد قیمت‌ها در مناطقی مانند پردیس و شهریار می‌شود.شده است.

جابجایی جمعیت از مرکز تهران به شهرستان ها
سیدمحسن زواره از فعالان بازار مسکن در جنوب تهران نیزگفت: کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای، ناشی از تمایل مالکان به فروش یا نگهداری خانه‌های خالی به امید سود بیشتر، بازار را نامتعادل کرده و قیمت‌ها را در شهرستان‌هایی همچون اسلامشهر و رباط‌کریم افزایش داده است.

وی گفت: رشد قیمت خرید مسکن در تهران، که به حاشیه استان سرایت کرده، اجاره‌بها را تحت تأثیر قرار می‌دهد، زیرا مالکان برای پوشش هزینه‌های سرمایه‌گذاری خود، نرخ‌های بالاتری تعیین می‌کنند.

زواره تاکید کرد: مهاجرت داخلی و جابجایی جمعیت از مرکز تهران به شهرستان‌های حاشیه‌ای به دلیل گرانی پایتخت، تقاضا را در این نواحی افزایش داده و منجر به تورم اجاره در مناطقی مانند ورامین و قرچک شده است.

نیاز به سیاست های حمایتی مسکن در استان تهران
این اظهارات در حالی است، رضا خالقی مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران خردادماه سال جاری گفته بود: بر اساس مصوبه جدید، هرگونه افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ بیش از ۲۵ درصد در تهران و بیش از ۲۰ درصد در سایر شهرهای بزرگ استان، تخلف محسوب می‌شود و از نظر قانونی قابل پیگیری است.

وی گفته بود: هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستاجر واحد مسکونی را اجاره بدهد.
گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد که بیش از ۴۰ درصد خانوارهای کارگری در استان تهران بیش از نیمی از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند، که این امر بر سلامت روانی و اقتصادی آنها تأثیر منفی می‌گذارد.

در نهایت، بازار اجاره در حاشیه تهران نه تنها یک مسئله اقتصادی، بلکه یک چالش اجتماعی است، کارگران که ستون فقرات نیروی کار کشور هستند، با این فشارها روبرو هستند و نیاز به سیاست‌های حمایتی فوری دارند.

اگر همین منوال ادامه یابد، عملا کارگران توانایی سکونت در استان تهران را نخواهند داشت و تهران از نیروی کار خالی می شود. / منبع: مهر